Kinas fastighetsbubbla har spruckit, ekonomin står inför kollaps! (Del 1)

(Detta är del 1 av en artikel i två delar, som behandlar Kinas fastighetsbubbla och vilka effekter den får för Kinas och omvärldens ekonomi. I dag skriver jag om fastighetsbubblans krasch, i morgon om hur den riskerar dra med sig Kinas och delar av världens ekonomi i sitt fall.)

Som första svensk journalist går jag i dag ut och förklarar att den kinesiska fastighetsbubblan har spruckit.

Sedan några år tillbaka har Kinas tillväxt till stor del byggt på statliga investeringar, av vilka cirka hälften varit fastigheter.

Då det finns få investeringsalternativ i Kina, och inflationen är högre än bankens sparränta, har många av landets rika köpt på sig fastigheter, vilket setts som idiotsäkert då dessa ofta dubblat sitt värde på bara ett par år.

Denna konstanta och alltför snabba värdeökning har skapat en bubbla, vilken spruckit just nu de senaste veckorna.

Jag får medhåll av bland andra advokaten Steve Dickinson på China Law Blog, som ger exempel från sin bostadsort Qingdao (青岛).

I går skrev han att de utannonserade priserna för nya bostadskvarter i Qingdao har fallit med i genomsnitt 30 procent sedan juni i år.

Detta är givetvis en chock för en marknad där priserna stigit fort och oavbrutet de senaste åren, och mycket av handeln sker på kredit.

Bostäder uppsmällda i otillgänglig öken i inre Mongoliet, för att sedan säljas till investerare.

I Qingdao, och säkert i flera andra städer, har en kedjereaktion uppstått.

På grund av prisfallet, som går att bevittna tydligt på internet och i annonser, köper ingen nya lägenheter längre.

Därför sjunker priset ännu mer, och rabatter på 50 procent är inte ovanliga.

Därmed har bygget av många påbörjade bostadsprojekt stoppats, vilket i sin tur innebär det att försäljningen av land i stort sett upphört, och den största inkomsten landets lokala myndigheter försvunnit.

Förlorare då efterfrågan sjunker blir inte bara de redan skuldsatta lokala myndigheterna, utan även de köpare som köpt en lägenhet just innan prisfallet.

I sin andra artikel, publicerad i dag den 21 december, ger Steve Dickinson ett konkret exempel på detta.

På grund av efterfrågan betalar man i Kina nämligen handpenning och hyra långt innan hemmet är färdigt och klart att flytta in i.

Ett par i 30-års-åldern, Steves vänner, köpte i april i år en 90 kvm stor lägenhet i en förort en bit utanför Qingdao. Det var kvinnan som pressade på för köpet, eftersom hon enligt stark tradition inte ville gifta sig innan paret ägde en bostad att flytta in i.

Mannen tjänar cirka 6 000 kronor i månaden, kvinnan cirka 2 000 kronor i månaden, vilket är hyfsade löner för utbildade unga kontorsarbetare i Qingdao.

Priset på lägenheten var cirka 830 000, och handpenningen 350 000. Den skulle vara färdig att flytta in i till slutet av 2012.

Paret köpte lägenheten genom en kombination av 10 års besparingar från båda familjerna, och ett banklån som ska betalas av med cirka 4 700 varje månad i 20 år.

Det är över hälften av de bådas kombinerade inkomst före skatt.

Sedan inträffade mardrömmen. Priset på lägenheterna i det ofärdiga bostadsområdet började sjunka, och i november såldes de för 30 procent lägre pris än vad det unga paret betalat.

Om priset fortsätter sjunka ytterligare – vilket många fruktar – kan det till och med ske att byggbolaget helt enkelt avbryter konstruktionen.

Det finns inget i det redan underskrivna kontraktet som ger det unga paret rätt till de låga priser som gäller nu. Och det finns heller inget som garanterar att de får tillbaka handpenningen om bygget upphör.

Då står de där utan lägenhet och med banklån.

Kinesiska fastighetspekulanter har all anledning att tänka om

Steve Dickinson understryker att detta scenario inte är spekulationer – utan vad som faktiskt nu sker i Qingdao och otaliga andra städer i Kina.

Detta är verkligheten, här och nu.

Jag har i över ett års tid följt frågan nära och varje vecka bloggat om den för magasinet Finansliv.

Hela tiden har utvecklingen varit oroande, men det är först de senaste 5-6 veckorna som siffrorna blivit tydligare, och som allt fler ”experter” blivit överens om att kraschen är eller snart kommer att bli verklighet.

Ekonomiprofessor Paul Krugman jämförde i dagarna Kina med 1980-talets Japan eller 2007 års USA.

En ekonomi där tillväxten kommer av en byggbom som finansieras av ökade krediter via instrument utanför bankerna.

Han påpekar att investeringar nu står för nästan hälften av Kinas BNP, medan inhemsk konsumtion endast står för 35 procent (jämfört med cirka 70 procent i USA).

Än värre så kommer över hälften av dessa investeringar nu från fastighetssektorn, vars andel av BNP har dubblats sedan år 2000.

En annan insatt analytiker som menar att kraschen är ett faktum är Patrik Chovanec, amerikansk ekonomiprofessor vid universitetet Tsinghua här i Peking.

Han uppmärksammade bland annat att 300 ilskna fastighetsägare slog sönder ett säljkontor i Shanghai, och hur flera personer som investerat i bostäder i staden Wenzhou flytt Kina eller i flera fall tagit livet av sig.

Videon är från Ordos; en spökstad där mängder av fastigheter säljs för att sedan stå helt tomma.

Det är statistiskt klarlagt att bostadspriserna sjunker över stora delar av Kina, och att det går fort.

Marknaden har varit uppbyggd på osunda mekanismer. Köparna har varit investerare och upp till 60 miljoner av landets alla hem stort tomma.

Trots dålig kvalité och tomma spökstäder har priserna fastighetspriserna fortsatt öka med i snitt kanske 20-30 procent varje år under de senaste 6-8 åren.

Det är en utveckling som inte kan hålla. Och kraschen har just inträffat.

I morgon kommer jag skriva om vad detta kan innebära för Kinas och världens ekonomi.

För de som vill ha hela bakgrunden till Kinas fastighetsmarknad på svenska, se dessa länkar till mina artiklar på Finanslivs hemsida:

Statlig media listar Kinas 10 bästa investeringar (18 dec 2010)
Är Kina nästa fastighetsbubbla att spricka? (27 dec 2010)
Hur man stoppar en fastighetsbubbla (26 feb 2011)
Ny räntehöjning i Kina. Varför? Vad händer nu?/ (5 maj 2011)
Därför misslyckas Kinas nya börs (24 maj 2011)
Hur går det på världens viktigaste marknad? (20 aug 2011)
Fler varningstecken från Kina (4 okt 2011)
Husbubblan: 300 fastighetsägare slår sönder säljkontor i Shanghai (25 okt 2011)
Även markpriserna sjunker i Kina (15 nov 2011)
Köp inte Kina! Kinesiska företag kommer rasa! (5 dec 2011)
Oro för kollaps av Kinas ekonomi allt mer utbredd (19 dec 2011)
Kinas fastighetsbubbla har nu spruckit (21 dec 2011)

Relaterat: SvD, SvD

Uppskattade du denna eller någon av InBeijings över 1 000 andra artiklar? Överväg då att stödja bloggen via Patreon eller Swish (0730705573). Ditt stöd gör att jag kan skriva här oftare och längre.

7 Comments

  1. Vad som är intressant att titta på är ju priserna på alla bostäder i hela landet och inte ej färdigbyggda i ett fåtal städer.

    Det vi ser är snarare en avmattning än ett fritt fall.

    Visa på att detta sker i ”otaliga andra städer i Kina”…

    Kom tillbaka när ”The China Real Estate Index System”, som mäter priserna på bostäder i 100 städer i Kina, visar att bostadspriserna sjunker signifikant.

    Det kommer inte att hända… Kineserna håller hårt i sina investeringar. Något som västs ”experter” inte har förstått.

    Om siffrorna i artikeln du länkar till stämmer så har paret i Qingdao lånat till en bankränta av 9.59%! Räntan som Kinas regering kan styra precis hur de tycker är lämpligt.

  2. Du har rätt i att kineserna håller i sina investeringar. Än så länge.

    Chovanec har uppmärksammat att det på många platser nu är billigare att köpa nya hem än begagnade, eftersom efterfrågan på nybyggda bostäder sjunkit.

    Se min sammanfattning om hur den mekanismen funkar här: http://www.finansliv.se/asien/fler-varningstecken-fran-kina/

    Dessutom har det visat sig att flera ägare har velat sälja, men att köparna inte varit villiga att betala samma höga pris som förut. Och varför skull någon köpa, eller för den delen sälja, i andra hand då det är 50 procent rabatt på helt nya lägenheter?

    Men, den största oron handlar inte om detta. Det handlar om att byggsektorn ”lever på kredit”, och att allt som byggs nu redan har betalats för med lånade pengar.

    Blir det sedan värdelöst så drabbas alla; inklusive de som redan äger ett flertal lägenheter. Dessutom förlorar de lokala myndigheterna sin största inkomst (försäljning av mark) vilket kan skapa social oro.

    Du kan se att priset sjunker i otaliga städer genom länken just efter filmen här ovan. Det handlar kanske inte om 30 procent i den officiella statistiken. Men det vore i så fall inte första gången det kommer oriktig statistik från Kina.

  3. Bara en kommentar på ”handpenning och hyra”. Det är inte hyra dom betalar utan ränta på lånet. Det är ju ägarlägenheter vi talar om. Men det är klart – pengarna måste ju ut.

    Det som sedan tillkommer när man väl fått nycklarna och som närmast kan liknas vid ”hyra” är en månatlig ”management fee” som täcker allt från portvakter, sophämtning och skötsel av områdets grönytor till underhåll av fastigheterna. I runda slängar 2-4Y/m2 bostadsyta. Värme, el och vatten tillkommer utöver detta.

    Sedan kan det vara värt att påminna om kinesernas sätt att räkna bostadsyta: Man köper lägenhet efter bruttoarea som förutom själva lägenheten omfattar del i allmänna utrymmen som trapphus och hiss samt väggar. I praktiken innebär detta att en lgh om 90 m2)= 72-85 ”svenska” kvadratmeter. Ju högre hus desto mindre brukbar yta då hissar och brandtrappor tar upp allt mer plats proportionellt sett.

  4. Du har rätt, det är lånet det handlar om, inte hyra. Jag vore intresserad av att läsa om den där metoden att räkna kvm. Har hört om den förut, men tycker det låter så otroligt dumt att det inte kan vara sant. Finns det någon standard eller är det godtyckligt från hus till hus?

  5. Klart att det finns standard. Som tumregel skall man räkna med alla väggar inom stomlinjen (alltså inte isolering eller fasadmaterial), del i trapphus/hiss/entrélobby, halva balkongytan (oavsett om den är inglasad eller ej), del i vissa allmänna utrymmen för fastighetsskötsel osv.

    Så denna bruttoarea (公摊面积) blir ju självklart betydligt större per lägenhet i ett höghus på grund av normkraven på flera hissar, dubbla brandtrappor osv jämfört med en vanlig sexvåningslimpa utan hiss.

    Man skall numera även redovisa den ”svenska” bruksarean (使用面积) men det är bruttoarean man betalar för som köpare och det som byggarens planföreskrifter, anslutningsavgifter, skatter osv baseras på.

    På ett sätt är det ju bra då man inte lika lätt kan luras genom att bygga en massa ”övrig yta” som hamnar utanför systemet men som i själva verket är bostäder. Ungefär som balkongerna tidigare. Förr räknades de olika om de var inglasade eller ej. Med följd att byggaren inte glasade in för att få ett lägre antal kvadratmeter. Som sedan köparen det första han gjorde var att glasa in och få flera ”gratis” kvadratmeter. I bästa underförstådda samförstånd förstås.

    • Planering? :) Nu när det har gått så pass långt redan så handlar det väl mer om att erkänna problemet och ta tjuren vid hornen.

Kommentera