Kinas fastighetsbubbla har spruckit, ekonomin står inför kollaps! (Del 2)

(Detta är andra delen i serien om hur Kinas fastighetsbubbla har spruckit, och hur detta kan komma och påverka ekonomin i Kina och omvärlden. I första delen går att läsa om de tecken som visar på att bubblan redan har spruckit; i denna del tar jag upp vilka konsekvenser det kan få.)

När Kinas fastighetsbubbla spricker kommer en rad aktörer att drabbas. Alla – från köpare till säljare och myndigheter – har tagit beslut i tron om att värdet på nya bostäder ska fortsätta öka i samma hysteriska takt som tidigare.

Nu kommer ju denna ökning utebli, och i vilken omfattning det drabbar ekonomin i Kina och världen går bara spekulera i.

Men en sak är säker; det finns risk att det går riktigt, riktigt illa.

Som bland annat Paul Krugman nämner så har Kinas BNP de senaste åren bestått till nästan hälften av investeringar.

Det är en oerhört hög siffra, som i Sverige är mindre än hälften så stor. I USA står konsumenterna för cirka 70 procent av BNP.

Tack vare dessa investeringar har Kinas ekonomi kunnat fortsätta växa tvåsiffrigt under föregående år av ekonomisk oro, medan stora delar av omvärlden brottats med mindre roliga siffror.

Och av dessa investeringar har nästan hälften skett i fastighetssektorn.

Det handlar alltså om enorma summor; under de senaste åren har cirka en fjärdedel av Kinas gigantiska BNP gått till att bygga fastigheter.

verkligheten har nu kommit ikapp, och dessa kommer tappa en stor del av sitt värde.

Ytterligare ett bostadsområde byggs på kredit, någonstans i Kina.

Hur kan då detta påverka marknadens olika aktörer?

Det beskrivs enklast med en lista, aktör för aktör, från den lilla köparen till den stora centralregeringen och hela landets ekonomi:

1) Fastighetsköparen
I Kina finns det två typer av fastighetsköpare; de som köper för att bo och de som köper för att investera. De senare har drivit upp priserna, då cirka 60 miljoner lägenheter står helt tomma i Kina i dag, köpta endast som investering.

Det är uppenbart hur dessa investerare drabbas; värdet på fastigheterna sjunker. I vissa fall handlar det ”bara” om rika människor som förlorar sina pengar.

Men i många fall handlar det om folk som belånat sig för att spekulera i fastigheter, och nu inte har möjlighet att betala tillbaka sina skulder.

I Kina är det ofta svårt för privatpersoner att få lån av banken, och därför har det varit vanligt med så kallad ”grey lending”, där pengarna kommer från andra källor.

Dessa kan ofta vara lånehajar eller andra skumma organisationer, vilket visas av att ett flertal personer i staden Wenzhou de senaste månaderna har flytt landet, gått under jorden eller rent av tagit livet av sig, sedan de förlorat pengar de satsat på fastighetsmarknaden.

För köparen som verkligen har tänkt bo i sitt nya hem, är det givetvis surt då man lägger ner sina besparingar på något som sjunker 30-50 procent i värde över natten.

Det var det som skedde då 300 fastighetsköpare slog sönder ett säljkontor i Shanghai i oktober i år. Byggbolaget fick inte sålt de nya lägenheterna, och sänkte plötsligt priset med 30 procent.

Fastighetsköparen förlorar alltså såväl pengar som förtroende för myndigheterna då bubblan spricker.

Än värre för ekonomin så blir fastighetsköparen mindre villig att konsumera om värdet på bostaden sjunker. Det går att jämföra med att börsen störtdyker i Sverige, eftersom kinesiska investerare hellre och oftare köper hus än aktier.

Kinas högsta önskan är nämligen att låg- och medelklass ska börja konsumera mer, så man slipper vara beroende av export och investeringar för att behålla ekonomisk tillväxt. Nuvarande utveckling på fastighetsmarknaden hjälper knappast.

2) Investerare och sparare inom andra områden
Vid en nyligen genomförd undersökning erkände 60 procent av alla tillfrågade börsnoterade kinesiska företag att de investerat pengar i fastighetssektorn.

Och varför skulle de inte, då avkastningen varit 20-30 procent om året?

Undersökningen är givetvis oroande för kinesiska sparare. Hur kan man veta att det där lågriskföretaget inom läkemedelssektorn man investerat i verkligen innebär låg risk, om företaget i sin investerat i en marknad som befinner sig i fritt fall?

Dessutom finns det anledning att tro att många kinesiska börsnoterade företag sysslar med så kallad ”grey lending”, som ofta är knutet till fastighetssektorn.

Det finns också uppgifter om att exempelvis förvaltare av pensionsfonder har låtit investera i fastighetsmarknaden. Bubblan kan alltså få digra konsekvenser för företag och investerare inom alla områden.

Kinesiska fastighetsköpare börjar vända bort blickarna från marknaden

3) Byggbolagen
De statliga byggbolagen har investerat enorma summor pengar som nästan alltid lånats ut av landets statliga banker.

Från att beslut om bygge tas till att ett bostadsprojektet står färdigt tar det givetvis ett antal år. Men byggbolagen har ju räknat med att priserna ska fortsätta öka, och därmed belånat sig till projekt som ännu inte är färdigbyggda, eller som kanske inte ens börjat byggas.

Byggbolagen kommer alltså ha stora problem med att sälja av de fastigheter som nu är under konstruktion, vilket har visats av att man har tvingats sänka priserna på nya lägenheter i flera städer.

I andra fall har man erbjudit en lyxbil ”på köpet” av en ny fastighet, eller 30 procent rabatt vid förskottsbetalning kontant. Knappast tecken på en rationell marknad.

Dessa byggbolag kommer alltså tappa otaliga miljoner i intäkter, och i många fall inte kunna betala tillbaka sina lån. Hade de inte varit statliga hade givetvis allesammans också gått i konkurs.

Vidare drabbas även företag som tillverkar cement, betong, entreprenadmaskiner och annat.

4) De lokala myndigheterna
Kina påminner lite om en republik, där lokala myndigheter i 33 olika provinser (inkluderat autonoma regioner, städer på provinsnivå och särskilda administrativa områden) bedriver egen politik och fattar egna beslut inom ramarna för centralregeringens direktiv.

Försäljning av mark är den i särklass största inkomsten för dessa lokala myndigheter, som i vissa fall överstiger 50 procent av områdets totala intäkter alla kategorier.

Den funkar så att myndigheterna med morot eller piska kör iväg de som råkar bo på marken som byggbolaget vill åt. Man har sedan auktion på markbiten och det bolag som bjuder högst kan börja bygga där.

Men då efterfrågan för fastigheter faller, är byggbolagen givetvis inte längre lika intresserade av marken.

Jag såg detta för första gången i Wall Street Journal i november i år.

Då hade en rad auktioner just blivit utan köpare, och en undersökning visade att priset per kvadratmeter land sjunkit med nästan hälften jämfört med två år tidigare.

De lokala myndigheterna är ofta skuldsatta över öronen, och många av dess representanter skor sig på den korruption som förekommer i fastighetssektorn.

Skulle lokala myndigheter plötsligt förlora sin största inkomstkälla har de bara två alternativ:

* Ta större areal mark från sina invånare att sälja till ett lägre pris, för att behålla samma intäkt. Då riskerar man protester och social oro, som senast i sydkinesiska byn Wukan.

* Hitta andra inkomstkällor, eller helt enkelt skära ner på sina egna löner, förmåner och utgifter.

Att marken tappar i värde är ju givetvis också en käftsmäll för de redan nämnda byggbolagen. De har ofta köpt mark dyr mark för ett par år sedan som de ännu inte börjat bygga på. Den är ofta nästan värdelös i dag.

Kinesiskt byggolag river bostäder medan invånare ser på

5) De statliga bankerna
Kinas byggbom är baserad på två sorters krediter; ”grey lending” som jag nämnde ovan, och så ofantliga lån från statliga banker till statliga byggbolag.

Fastighetsspekulanter och främst byggbolag som lånat pengar av bankerna riskerar nu att helt enkelt inte kunna betala tillbaka, eftersom värdet på bostäderna sjunker.

Lånen togs ju med antagandet att fastigheterna skulle fortsätta öka i värde.

Då människor går under jorden eller tar livet av sig så uteblir tillbakabetalningen. Detsamma gäller då byggbolag går i konkurs.

Bankerna riskerar alltså att stå där med otaliga miljoner i värdelösa lån, som aldrig kommer betalas tillbaka, för att pengarna från en första början aldrig har funnits. De har skapats i och med att värdet på fastigheterna ökat.

Tack vare huvudlösa lån till byggbolag och infrastrukturprojekt beskrivs nu kinesiska banker av några analytiker ”vara byggda på kvicksand”.

Enda anledningen till att många av bankerna alls kan överleva är att de är statliga och uppbackade av myndigheternas kassakista. Men lånen knutna till fastighetsmarknaden kan komma att bli en blytung börda.

6) Centralregering och nation
Egentligen lite fel att para ihop dessa två som aktörer, men centralregeringen säger sig ju alltid handla i landets bästa.

Och vad som vore värst för båda är givetvis en hastig inbromsning av ekonomin.

Det har blivit allt tydligare i media och rapporter om att Kinas tillväxt kommer mattas av, frågan är bara med hur mycket.

I årtionden har man kunnat visa upp en tvåsiffrig tillväxt, och flera gånger har man kämpat för att hålla den nere och inte överhetta ekonomin.

Nu talas det i stället om problem med ekonomin, och att man under 2012 för första gången sedan 1998 kommer visa upp en tillväxt på under 8 procent.

Detta beror på flera orsaker; ett minskat exportbehov från en omvärld i finanskris, handelskrig men framför allt en värdeminskning och byggstopp inom fastighetssektorn.

Detta torde göra centralregeringen särskilt nervös, eftersom dess makt ju mer eller mindre bygger på ekonomiska prestationer.

Det var inte en slump att säkerhetschef Zhou Yongkang – en av Kinas nio mäktigaste politiker – i början av december uppmanade lokala politiker att ”förbereda sig för negativa effekter av den ekonomiska utvecklingen”. Financial Times sammanfattade:

His comments are the clearest sign yet that Beijing is worried that the global economic crisis could lead to serious domestic social unrest. Mr Zhou’s remarks, published by the state-run Xinhua news agency on Saturday, came at the end of a week which saw evidence of a slowdown in Chinese manufacturing, an easing in credit policy to avert a sharper slowdown, and two outbreaks of violence.

Han uppmanade vidare lokala myndigheter att ”hitta bättre metoder för ordning i samhället”, vilket enligt FT är ett samlingsnamn för allt från censur till att undertrycka protester.

Missnöjet pyr redan runt om i hela Kina, och att de lokala myndigheterna lägger beslag på land för egen vinning är en av de vanligaste källorna till protester och våldsamheter.

En riktigt krasch på fastighetsmarknaden skulle alltså kunna sänka tillväxten rejält, och innebära en hel del oro runt om i Kina.

Bilder från förra veckans protester i Wukan. Det var bråk om beslagtaget land som startade oroligheterna här.

Övriga noteringar
Vissa påstår att den kinesiska fastighetsbubblan kan påverka hela världsekonomin. Carl Cederström på placera.nu kallar Kinas fastighetsmarknad för ”världens viktigaste marknad”, och den marknad som ”har mest betydelse för världsekonomins fortsatta hälsa och därmed för ditt och mitt jobb”.

Detta eftersom Kina konsumerar 50 procent av världens järnmalm, betong och kol, varav merparten går till fastighetssektorn. Dessutom går två tredjedelar av allt stål som konsumeras i Kina hit.

Han delar därmed många andras tankar om att minskad kinesisk efterfrågan kan komma att dra in världen i en ny ekonomisk recession.

Själv tycker jag det är för tidigt att spekulera om detta; det räcker nog med att spekulera vad som kommer hända inne i Kina först.

De senaste månaderna har vi märkt att priset på nya lägenheter har sjunkit, medan de investerare och fastighetsägare som har suttit på flera lägenheter avvaktat med att sälja.

Det har inneburit att det i vissa områden faktiskt är billigare att köpa helt nya lägenheter, än att köpa begagnade.

Den så kallade ”förstahandsmarknaden” (nya lägenheter) har alltså av flera skäl sett priserna dyka, medan ”andrahandsmarknaden” (begagnade lägenheter) har stått relativt stilla.

Även fast det än så länge bara är förstahandsmarknaden som drabbats så har det gett tydliga effekter.

Det riktigt farliga är om priserna där fortsätter sjunka, och lägger sig under de på andrahandsmarknaden.

Då kan nervösa investerare som sitter på flera lägenheter få för sig att det är dags att sälja. Då kan paniken sätta in.

Då blir Kina ett Japan 1989 eller ett USA 2007.

Uppskattade du denna eller någon av InBeijings över 1 000 andra artiklar? Överväg då att stödja bloggen via Patreon eller Swish (0730705573). Ditt stöd gör att jag kan skriva här oftare och längre.

Bli först med att kommentera

Kommentera